L'actualité de l'expertise en bâtiment

Le 6 avril 2023, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi pour améliorer l'indemnisation des particuliers victimes du phénomène de retrait et de gonflement des sols à l'origine d'importantes fissures dans les habitations touchées.

Premier volet, cette loi vise à assouplir les critères actuellement en vigueur de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour caractériser l’intensité des épisodes de sécheresse.

La réforme vise également à mieux prendre en compte le caractère lent et progressif du phénomène de sécheresse et de réhydratation des sols. Ainsi, en complément des critères de reconnaissance actuels fondés sur l’intensité d’une sécheresse mesurée sur une période donnée, de nouveaux critères permettront également la reconnaissance Cat Nat de communes ayant subi une succession anormale de sécheresses d’ampleur significative, mais dont l’intensité mesurée année par année ne remplit pas les critères actuels

Cette proposition de loi entend augmenter de 15% le nombre de communes éligibles à la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

Autre volet, les assurés sinistrés auront l’obligation d’affecter l’indemnité reçue à la réalisation effective des travaux de réparation durable de leur habitation. L’indemnisation sera concentrée sur les sinistres susceptibles d’affecter la solidité ou d’entraver l’utilisation normale du bâtiment endommagé. Le but est d’éviter d’indemniser les dégâts purement esthétiques

Dernier volet, les modalités de réalisation de l’expertise d’assurance seront encadrées afin de « renforcer l’harmonisation des conditions de réalisation des rapports d’expertise ». L’encadrement de l’expertise d’assurance sera assorti de contrôles et de sanctions pour les experts qui ne remplissent pas les exigences de qualité prévues par la loi.

C’est la première fois qu’un texte prévoit la possibilité pour des fonctionnaires et agents publics de réaliser un contrôle sur place, et d’instaurer de possibles sanctions à l’égard des experts d’assurance. Ce dispositif s’inscrit à l’article L. 125-2-2 du Code des assurances. Il s’agit d’une véritable avancée pour le consommateur, réservée pour l’instant au domaine des conséquences des épisodes de sécheresse. La reconnaissance du sinistre et le montant de l’indemnisation dépendent en effet quasi essentiellement des conclusions de l’expertise d’assurance. Et les assureurs le savent bien ! C’est donc pour éviter d’éventuelles pressions de ces derniers que l’ordonnance a instauré les nouvelles règles. Preuve que la disposition a touché un point sensible : les trois grands syndicats d’experts d’assurance ont déposé, le 2 février 2023, un mémoire devant le Conseil d’État pour que ce dernier recommande « au gouvernement de retirer purement et simplement du projet d’ordonnance les dispositions litigieuses contenues au sein du titre IV de l’article 1er de ce projet visant à modifier le Code des assurances ». Heureusement pour le consommateur, le texte publié n’a au final pas été expurgé !

Le manque de rentabilité d'un achat n'est pas un vice caché qui permettrait de demander une réduction de prix ou même l'annulation de la vente.

Un vice caché est un défaut inhérent à cet objet, meuble ou immeuble, objectif, alors qu'un défaut susceptible d'être lié à l'usage fait par son acquéreur ne répond pas à cette définition, explique la Cour de cassation.

Il s'agissait d'un achat immobilier réalisé par un acheteur qui entendait faire ainsi un placement locatif et avait rapidement découvert que l'affaire n'était pas aussi rentable que prévu. Le turn-over des locataires, notamment, affectait la rentabilité en alourdissant les dépenses.

Mais pour les juges, le vendeur ne peut et ne doit que garantir le potentiel de ce qu'il vend, en l'espèce le potentiel technique de rendement, et non garantir ce qui était espéré par l'acquéreur. Il ne peut pas en garantir la rentabilité économique puisqu'il n'a plus la maîtrise sur l'utilisation, l'exploitation ou la gestion après la vente. Le seul fait de ne pas retirer le profit escompté n'est pas la preuve d'un défaut, a conclu la Cour.

Une rentabilité avait cependant été annoncée, selon l'acquéreur, mais cet argument a été jugé insuffisant par la Cour.

Selon la loi, le vice caché est un défaut qui doit être garanti par le vendeur parce qu'il existait avant la vente et diminue l'usage qui pouvait être attendu de l'objet.

L'acquéreur doit de son côté prouver qu'il n'aurait pas acheté s'il avait su ou qu'il aurait offert un prix inférieur. Si le vice est reconnu, il peut obtenir l'annulation de la vente ou une indemnisation.

(Cass. Civ 3, 21.3.2019, U 18-12.026).

Les offres d'isolation des combles "à un euro" ainsi que les aides pour l'installation de "chaudières gaz très performantes" et de "radiateurs électriques performants" prendront fin le 1er juillet, a annoncé vendredi le ministère de la Transition écologique.

En revanche, "les bonifications pour le remplacement d'un chauffage aux énergies fossiles (fioul et gaz) par des énergies renouvelables" et celles "pour la rénovation performante des logements sont prolongées jusqu'en 2025", a précisé le ministère dans un communiqué.

Le "'coup de pouce' pour l'isolation des combles sera diminué au 1er juillet, afin notamment de mettre fin aux 'offres à 1 EUR', qui malgré leurs bénéfices en termes de massification de la rénovation énergétique ont montré leurs limites", a-t-il précisé.

L'isolation pour 1 euro des combles ou des planchers est une offre commerciale proposée par des entreprises signataires d'une charte avec le ministère chargé de l'écologie.

En juillet, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) avait appelé les particuliers à la vigilance face à des offres de ce type accompagnées de fraudes et de campagnes massives et agressives de démarchage téléphonique.

Avec pour objectif de "laisser le marché s'orienter progressivement vers des rénovations plus ambitieuses", le gouvernement a prévu le maintien d'"un coup de pouce 'isolation des combles et planchers'" pour les travaux engagés avant le 30 juin 2022 avec "un soutien important à ces opérations mais en mettant fin aux 'offres à 1 EUR'", indique le ministère.

"Les 'coups de pouce' pour l'installation de chaudières gaz très performantes et de 'radiateurs électriques performants' s'arrêteront le 1er juillet", ajoute-t-il.

Ces évolutions ont été décidées dans le cadre des discussions en prévision de la prochaine période des certificats d'économies d'énergie (CEE) (2022-2025), un des principaux instruments de la politique de maîtrise de la demande énergétique et qui représentent aujourd'hui, selon le ministère, de l'ordre de 4 milliards d'euros d'incitation aux économies d'énergie chaque année.

Le dispositif des CEE repose sur une obligation de réalisation d'économies d'énergie imposée par les pouvoirs publics aux vendeurs d'énergie - comme EDF, Engie, Total etc. - appelés les "obligés".

Un arrêté définissant les principales bonifications a été publié vendredi.