Assistance technique : référé préventif avant travaux

C’est quoi un référé préventif ?

Le référé préventif est une mesure qui permet au maître d’ouvrage de faire constater, par un expert judiciaire au cours d’une réunion d’expertise l’état des immeubles voisins avant le commencement de travaux. Cela permet d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants. 

En l’absence de ce constat, il sera plus difficile, si ce n’est impossible de prouver l'existence de désordres imputables aux travaux et donc d'obtenir réparation.

L’expert judiciaire est désigné par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble statuant en référé.

L'expert judiciaire désigné examine avec soin les immeubles existants, prend des photos et des notes ; lorsque le voisin est un immeuble d'habitation collective, il se rend chez l'ensemble des occupants des appartements susceptibles de subir des désordres.

Cet examen doit être contradictoire, c'est-à-dire effectué en présence de toutes les parties concernées (Maître d'ouvrage, voisins : propriétaires de maisons, de terrains, ou syndicats de copropriétaires) ; c'est indispensable pour que les constatations ne puissent être discutées par la suite.

Il est malheureusement fréquent que les occupants des immeubles voisins ne prennent pas leurs dispositions pour permettre la visite de leur appartement, probablement parce qu'ils n'ont pas compris l'objet de l'expertise.

Cependant, dans ces constatations particulièrement techniques, il est vivement recommandé de se faire assister par un expert en bâtiment indépendant qui saura efficacement faire valoir vos intérêts.

Lorsqu'il a fini ses constatations, l'expert rédige un rapport dans lequel sont consignées toutes ses observations, conformément à sa mission. Ce rapport est remis à chaque partie et au tribunal.

Pourquoi faire appel à un expert indépendant dans le cadre d’un référé préventif ? 

L'expert indépendant a pour objectif d'apporter aux riverains propriétaires qui ont été assignées par un maitre d’ouvrage dans le cadre d’un référé préventif une assistance technique et un conseil éclairé indépendant pour défendre leurs intérêts. Pour cela, l’expert indépendant en bâtiment, homme de l’art, met au service de son client ses connaissances techniques et sa solide expérience dans le domaine du bâtiment pour identifier dans le détail toutes les problématiques techniques.

Le référé préventif est une procédure aussi utile pour le maître d’ouvrage que pour les riverains. Cette procédure initiée avant le démarrage des travaux de construction est très utile au maître d’ouvrage mais également aux propriétaires riverains.

Afin d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants, le maître d’ouvrage fait constater, par un expert judiciaire, l’état des immeubles voisins avant leur commencement effectif.

Le référé préventif est fondé sur l’article 145 du Code de procédure civile selon lequel : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Cette expertise avant travaux n’est pas obligatoire.

Cette procédure est cependant vivement recommandée et ce quel que soit l’importance et l’étendue de l’opération immobilière (construction ou simple réhabilitation).

Préventivement à tout procès ultérieur, elle vise à établir un simple constat avant travaux afin d’éviter toute contestation ultérieure après achèvement. Les éléments ainsi recueillis ou conservés pourront être exploités, au fond, devant la juridiction éventuellement saisie.

La provision destinée à l’expert est à la charge de la partie demanderesse, c’est-à-dire en pratique du maître d’ouvrage.

L’expertise préventive est contradictoire, ce qui la rend beaucoup plus utile que le simple constat d’huissier ou l’ordonnance sur requête. Elle sera opposable aux parties à la cause et la mission confiée à un homme de l’art indépendant pourra se poursuivre pendant toute la durée des travaux.

L’expertise sollicitée tend à préserver la preuve de l’existant au profit du maître d’ouvrage, dans l’hypothèse où l’exécution des travaux qu’il envisage de réaliser serait génératrice de nuisances ou de désordres pour les immeubles avoisinants (ce qui est toujours le cas !). Cela tant dans ses rapports avec les propriétaires voisins, que dans ceux avec ses locateurs d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage doit donc assigner en référé tous les propriétaires riverains (il faut se renseigner auprès du cadastre), y compris la voirie et l’assainissement, mais également ses propres constructeurs, afin que les opérations d’expertise leur soient également opposables (architecte, entreprise de démolition, bureau de contrôle etc…).

L’expert judiciaire est désigné par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble statuant en référé. Ce qui est un gage de relative rapidité.

Les propriétaires des immeubles avoisinants (propriétaires de maisons, de terrains, ou syndicats de copropriétaires) reçoivent donc une assignation en référé qui leur est délivrée par huissier et qui les convoque à une audience du tribunal avec un délai de préavis qui varie en général de 15 jours à un mois. Cette assignation peut surprendre car le maître d’ouvrage n’a aucun grief à faire valoir à l’encontre des propriétaires voisins.

Le riverain peut se faire représenter par un avocat, se présenter seul ou ne pas se présenter à l’audience. Il est vivement recommandé cependant de se faire assister par un expert en bâtiment.

Mais l’expert judiciaire désigné convoquera toutes les parties à ses opérations d’expertise, même celles qui ne se sont pas présentées à l’audience.

Les parties sont donc souvent très nombreuses lors des visites organisées par l’expert judiciaire, ce qui surprend souvent les habitants des immeubles visités quand une vingtaine de personnes y pénètrent à la recherche de la moindre fissure…

L’expert judiciaire est évidemment indépendant et son impartialité est un gage de confiance pour les voisins souvent très inquiets et parfois mal informés par le projet de travaux.

L’expertise permet donc un véritable dialogue et de faire le lien entre les entreprises et les riverains.

L’expert judiciaire se verra remettre les pièces techniques du projet ce qui lui permet de connaître avec précision les modalités d’exécution.

Les constructeurs, de leur côté, pourront connaître l’état des bâtiments voisins et adapter leur méthodologie de travaux.

L’expertise préventive permet souvent dans la pratique de corriger le tir en cours de chantier et de trouver les moyens de limiter les nuisances des travaux pour les riverains qui peuvent discuter directement avec les entreprises sur le déroulement du chantier.

Mais c’est surtout en cas de désordre signalé par les riverains du chantier que le référé préventif prend tout son sens.

L’expert judiciaire vérifie si le désordre préexistait au démarrage, et en cas d’apparition de désordres en cours de chantier, il peut donc être amené à reprendre ses investigations et même faire suspendre les travaux en cas de danger imminent. Il pourra même en informer le juge en charge du contrôle des expertises.

Le référé préventif permet ainsi de diminuer considérablement les risques de contentieux après l’exécution des travaux que cela soit avec les riverains ou même les constructeurs.

L’expertise préventive constitue donc une mesure dans l’intérêt commun des parties.

Cette procédure permet donc de protéger à la fois le maître d’ouvrage et d’éviter des recours abusifs de riverains qui estimeraient avoir subi des désordres du fait des travaux, mais aussi les voisins sont mieux informés et peuvent faire appel à un expert indépendant quand ils subissent un désordre quelconque.

Le référé préventif n’est donc pas obligatoire mais ses avantages l’emportent largement sur ses inconvénients et ce d’autant plus que les tribunaux sanctionnent régulièrement le maître d’ouvrage qui s’est affranchi d’une telle procédure en laissant à sa charge la réparation de désordres dont le lien de causalité avec le chantier est simplement hypothétique.

*Nous intervenons uniquement en région Ile-de-France et couvrons une partie des départements 27, 28 et 60

* Champ obligatoire


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