Diagnostic Technique Global - DTG

Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014, instaure la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) pour les copropriétés. 

L’objectif de cette nouvelle disposition est d’assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de leur immeuble en réalisant un état des lieux technique et réglementaire du bâtiment.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) précise l’état de l’immeuble avec une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien et les classe par ordre de priorité.

Le DTG permet aux membres du syndicat des copropriétaires de connaitre l’état général de leur immeuble et de connaitre l’étalement des travaux d’entretien sur les 10 ans à venir (plan pluriannuel de travaux - PPT). 

Le dossier technique Global (DTG), comprend :

1) Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble

• Leur état de conservation (bâti, installations gaz, électricité, ventilation, plomberie),
• L’état de la sécurité (incendie, sécurité d’usage et des personnes, protection de la santé (gestion des déchets, amiante, plomb),
• Les éléments de confort : isolation acoustique, espaces verts, aménagements extérieurs, accessibilité PMR, impact du site sur son environnement direct

2) Un état de la situation du syndicat des copropriétaires 

• Il s’agit d’une analyse au regard des obligations légales et réglementaires au titre du code de la construction et de l’habitation (par exemple, impayés de charge) ;

3) Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble (état de l'immeuble) ;

4) Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique dans le cas où la copropriété a plus de 50 lots

• L’audit énergétique permet notamment d’estimer les éventuelles économies d’énergie engendrées, en cas de travaux de performance énergétique.

5) La liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années) avec leur hiérarchisation ainsi qu'une évaluation sommaire du coût de ces travaux.

Ce que dit le Code de la construction et de l'habitation au sujet du Diagnostic Technique Global des immeubles relevant du statut de la copropriété (Articles L711-1 à L741-2). Entretien, conservation et amélioration des immeubles relevant du statut de la copropriété.

De quoi s'agit-il ?

Le diagnostic technique global (DTG) informe sur l'état de la copropriété et recense les travaux à effectuer. Il est obligatoire pour certaines copropriétés (copropriété insalubre et copropriété nouvelle).

Immeubles concernés :

• Cas général : L'assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité simple de faire réaliser un DTG mais elle n'y est pas obligée.
• Nouvelle copropriété : Le DTG est obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en copropriété. C'est le cas lorsqu'un immeuble est nouvellement divisé en plusieurs lots privatifs et communs.
• Copropriété : Le DTG est obligatoire pour un immeuble qui fait l'objet d'une procédure d'insalubrité et pour lequel l'administration demande au syndic de copropriété de le lui produire.

Réalisation du diagnostic :

La réalisation du DTG doit être confiée à une personne justifiant de compétences fixées réglementairement.

Contenu du diagnostic :

Le DTG doit comporter les éléments suivants :

• analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• état de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires ;
• analyse des améliorations possibles de l'état de l'immeuble ;
• diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou audit énergétique ;
• liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années) et évaluation du coût de ces travaux.

Le contenu du DTG doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation.

Conséquences du diagnostic :

Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre.

La loi du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets dite "loi Climat et Résilience", modifie dans son article 171 les règles du plan pluriannuel de travaux (PPT).

Créé par la loi ALUR en 2014, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) intégré au  diagnostic technique global (DTG) était jusqu’alors facultative.

Désormais, le PPT évolue puisqu'il constitue un document à part entière et il devient obligatoire de faire élaborer un projet de PPT pour tout immeuble relevant du statut de la copropriété  à destination partielle ou totale d’habitation de plus de quinze ans et de le soumettre à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Il devra être révisé tous les dix ans.

Ce plan aura pour vocation de constituer un document plus léger que ne l’était le DTG. 

L’article 171 de la loi du 22 août 2021 rend obligatoire, non pas l’adoption d’un PPT, mais seulement son élaboration. Ce qui signifie que le législateur a choisi de rendre obligatoire, non pas l’adoption d’un PPT, mais seulement son élaboration. Cette décision laisse in fine le choix aux copropriétaires de planifier ou non des travaux.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est-il obligatoire ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) n'est pas obligatoire.

Cependant, ce qui est obligatoire, c’est de permettre aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté ou non d'en faire établir un. Le syndic a l'obligation d'inscrire cette résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Celle-ci doit permettre aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté ou non de faire établir un DTG.

Il est à noter, qu’à partir de 2023, le plan pluriannuel de travaux (PPT) que l’on peut qualifier de DTG allégé devient obligatoire.

*Nous intervenons uniquement en région Ile-de-France et couvrons une partie des départements 27, 28 et 60

* Champ obligatoire


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