Plan pluriannuel de travaux - PPT copropriété

La loi du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets dite "loi Climat et Résilience", modifie dans son article 171 les règles du plan pluriannuel de travaux (PPT) et la rédaction de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Créé par la loi ALUR en 2014, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) intégré au diagnostic technique global (DTG) était jusqu’alors facultative.

Désormais, le PPT évolue puisqu'il constitue un document à part entière et il devient obligatoire de faire élaborer un projet de PPT pour tout immeuble relevant du statut de la copropriété  à destination partielle ou totale d’habitation de plus de quinze ans et de le soumettre à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Il devra être révisé tous les dix ans. 

L’article 171 de la loi du 22 août 2021 rend obligatoire, non pas l’adoption d’un PPT, mais seulement son élaboration. Ce qui signifie que le législateur a choisi de rendre obligatoire, non pas l’adoption d’un PPT, mais seulement son élaboration. Cette décision laisse in fine le choix aux copropriétaires de planifier ou non des travaux.

Quel est le contenu du PPT ?

Dans sa nouvelle version, le plan pluriannuel de travaux est conçu à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) ou, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG). 

Le projet de PPT doit comprendre les éléments suivants :

• Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
• Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d'atteindre
• Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
• Proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années

Ce plan aura pour vocation de constituer un document plus léger que ne l’était le DTG. En effet, même s’il continue à intégrer une liste de travaux, leur hiérarchisation, une évaluation du niveau de performance attendu, une estimation du montant de leur coût et un échéancier sur dix ans, il ne comprendra pas une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble, tel que le prescrit l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation qui régit le DTG. 

Une exception : le PPT n’est pas obligatoire si l’immeuble a fait l’objet d’un DTG ne révélant aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années. 

Le nouvel article 14-2-1 de la loi de 1965 réforme également les dispositions relatives au fonds de travaux pour mieux corréler PPT et financement.

L'obligation de faire élaborer un projet de PPT entrera progressivement en vigueur de manière progressive au cours des prochaines années et ce en fonction du nombre de lots, qu’ils soient résidentiels ou à usage professionnel ou commercial :

• le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
• le 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots
• le 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant au plus cinquante lots
  

Concernant les obligations du syndic, il doit inscrire à l’ordre du jour de l’AG les modalités de réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Le vote s’effectue à la majorité simple, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ensuite, le projet de PPT est présenté à la première AG qui suit son élaboration (ou sa révision). S’il fait apparaître un besoin de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des gaz à effet de serre (GES), le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de cette AG la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT. Le vote a lieu, cette fois, à la majorité absolue, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

De plus, au regard des décisions prises par l’AG, le syndic doit inscrire tous les ans à l’ordre du jour de chaque AG appelée à approuver les comptes, soit la question de la validation du projet de PPT (s’il n’a pas été adopté), soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du PPT qui aurait été adopté.

Enfin, pour s’assurer de l’effectivité du nouveau dispositif dans le cadre des procédures de lutte contre l’habitat indigne, l’administration peut demander au syndic la transmission du plan adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent bien de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. A défaut de communication du PPT dans le délai d’un mois ou si les travaux planifiés semblent insuffisants, l’administration peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, en lieu et place du syndicat, le tout à ses frais. 

Concernant le fonds de travaux : son montant qui était jusqu’à présent de 5 % du budget prévisionnel, sera dorénavant différent suivant que l’AG ait adopté ou non un PPT. Par exemple, si l’AG a approuvé un plan, la cotisation minimale doit respecter un double plafond : 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et 5 % du budget prévisionnel.

*Nous intervenons uniquement en région Ile-de-France et couvrons une partie des départements 27, 28 et 60

* Champ obligatoire


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