Expertise logement insalubre et indécent

Il ne faut pas confondre, logement indécent et logement insalubre. S’il ne s’agit pas du même degré de gravité, l’un comme l’autre sont sanctionnables pour le bailleur et ouvrent des possibilités de recours pour le locataire.

• Un logement indécent est un logement qui ne présente pas les caractéristiques de la décence (sécurité physique et santé des locataires, équipements et confort, normes de surface et de volume) conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
• Un logement insalubre est un logement qui présente un danger mettant en jeu la santé ou la sécurité de l’occupant.

Non-décence

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.

Un logement est décent si :

• la sécurité des locataires est assurée ;
• la santé des locataires est préservée ;
• les équipements essentiels  sont fournis : coin cuisine avec évier, eau chaude et froide, installation permettant un chauffage normal… ;
• il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante ;
• il est exempt de nuisibles ou parasites.

Exemples de logement indécent :

• toiture non étanche, mauvais état du gros œuvre et matériaux détériorés ;
• réseaux d’électricité et de gaz défectueux ;
• système de chauffage présentant des dysfonctionnements ;
• garde-corps, fenêtres en mauvais état ;
• ventilation et éclairage insuffisants ;
• pièce principale inférieure à 9 m² ou d’un volume inférieur à 20 m³.

Qui mobiliser ?

Les litiges doivent être réglés entre le bailleur et le locataire. À défaut d’accord amiable, les parties peuvent aussi saisir la Commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou / puis le juge des contentieux de la protection.

La Caisse d'allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) doit être informée de ces situations. Elle peut conserver le montant de l’Allocation de logement (AL) pendant un délai de 18 mois.

Pour toute demande concernant une expertise ou un constat pour logement indécent, nous consulter pour que nous puissions étudier attentivement votre demande et répondre à vos besoins. Nous contacter  >>

Il faut le savoir. Le décret N°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques de la décence :

Sécurité physique et santé des locataires. Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

• assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques ;
• les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage ;
• la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
• les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Équipements et confort. Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

• une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer, cette condition n'est pas obligatoire ;
• une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires ;
• des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphons ;
• une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
• une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; dans les départements d'outre-mer, l'alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire ;
• un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Normes de surface et de volume. Le logement doit disposer, au minimum, d'une pièce principale ayant, soit :

• une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m ou plus ;
• un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Le logement ne doit pas être frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Recours si manquement à obligation : Si le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. À défaut de réponse de celui-ci dans un délai de deux mois ou à défaut d’accord entre les parties, la Commission départementale de conciliation peut être saisie par l'une ou l'autre des parties. A défaut de saisine ou d'accord constaté par la commission, le juge peut être saisi du litige aux fins de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. 

Loi du 31 mai 1990 : "Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, exposent les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé".

La notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine. La suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.

L’article 84 de la loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion du 25/03/09 est venu clarifier les contours de cette notion d’habitat indigne.

L’habitat indigne désigne « les locaux et installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage (caves, sous-sols, combles…) ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, exposent les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé » (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion).

Sont considérés comme logements indignes :

• les logements impropres à l’habitation ;
• les logements dégradés ne respectant pas les prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) ;
• les logements insalubres. Ils désignent un logement ou un immeuble, vacant ou occupé, qui présente un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants ou de leurs voisins ;
• les logements présentant un risque d’exposition au plomb ;
• les immeubles en situation de péril ou menaçant ruine ;
• les hôtels meublés dangereux loués meublés à la journée ou au mois.

Il n’est pas nécessaire que soit advenu un accident pour qu’un logement soit "à risque" et donc "indigne".

Le seul fait qu’un immeuble présente un risque pour la santé ou la sécurité conduit à le qualifier d’indigne qu’il soit occupé par des locataires, des propriétaires ou des occupants sans titre, que l’immeuble soit adapté ou non à l’usage d’habitation et que les désordres proviennent des parties privatives ou des parties communes.

La lutte contre l’habitat indigne concerne différents désordres qui peuvent s’observer dans un logement, des parties communes ou sur des équipements collectifs. Ces différents désordres peuvent exposer les occupants ou le voisinage à différents problèmes de santé, plus ou moins graves, soit immédiatement soit après une exposition prolongée.

L’habitat indigne ne recouvre ni les logements inconfortables (par exemple, ne disposant pas d’une salle d’eau, de toilettes intérieures et d’un chauffage central), ni les logements non "décents" au sens du décret du 30 janvier 2002, qui relèvent des relations contractuelles entre bailleur et locataire.

L’habitat indigne n’est pas non plus lié au respect des normes de construction, qui évoluent avec le temps. De plus, un logement peut également être qualifié d’indigne alors que les ouvrages sont en bon état. Ainsi, un immeuble peut être doté de garde-corps aux fenêtres, en parfait état, mais trop bas ou avec un trop grand écartement entre les barreaux ne pouvant éviter un risque de chute.

Les autorités administratives ont l’obligation d’intervenir pour faire cesser les situations d’habitat indigne dont elles ont connaissance.

La procédure à mettre en œuvre et l’autorité compétente dépendent de la nature des désordres affectant le logement.

Pour toute demande concernant une expertise pour logement indigne, nous consulter pour que nous puissions étudier attentivement votre demande et répondre à vos besoins. Nous contacter  >>

Les logements insalubres désignent un logement ou un immeuble, vacant ou occupé, dont au moins un élément altère, aggrave ou constitue un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants ou de leurs voisins. 

Il peut s’agir notamment : 

• de sa configuration ;
• de son état : mauvaise qualité ou dégradation des structures du bâtiment (fondations, murs, planchers), défauts d’étanchéité ou d’isolation, absence ou insuffisance d’entretien, encombrement par des déchets, présence d’animaux en surnombre) ;
• de sa nature : locaux impropres à l’habitation tels que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur, … ;
• de l’absence ou du mauvais fonctionnement de certains équipements ; 
• du risque d’incendie, d’équipements électriques et / ou gaz dangereux ;
• de la présence d’amiante ou de revêtements dégradés contenant du plomb, à des concentrations supérieures aux seuils autorisés et susceptibles d’intoxiquer une femme enceinte ou un mineur ;
• d’infractions multiples au Règlement Sanitaire Départemental (RSD)
• de conditions d’occupation (mauvais usage ou suroccupation).

Il faut le savoir : Le DTG est obligatoire pour un immeuble qui fait l'objet d'une procédure d'insalubrité et pour lequel l'administration demande au syndic de copropriété de le lui produire.

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Les immeubles en situation de péril ou menaçant ruine sont des immeubles, vacant ou non, qui montrent des dysfonctionnements des éléments d’équipement communs, révèlent des problèmes de solidité (risque d’effondrement), entreposent des matières inflammables ou explosives et qui présentent un risque pour la sécurité des occupants, des riverains ou des passants.  

Pour toute demande concernant une expertise pour logement en péril, nous consulter pour que nous puissions étudier attentivement votre demande et répondre à vos besoins.

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*Nous intervenons uniquement en région Ile-de-France et couvrons une partie des départements 27, 28 et 60

* Champ obligatoire


Nous assurons le traitement de données à caractère personnel dans le respect des dispositions du Règlement Général sur la Protection des Données n°2016/679 du 27 avril 2016, dit «RGPD», et de la Loi Informatique et Libertés telle que modifiée notamment par la loi n°2018-493, dite 'LIL 3'Nouveau paragraphe